Markt-Timing und Transaktionsdynamik 2025: Core vs. Value-Add

Die Zinssenkungen beeinflussen nicht nur Zahlenwerke, sondern auch das Timing und Volumen von Transaktionen. Anfang 2024 herrschte Zurückhaltung: Käufer und Verkäufer lagen bei Preisvorstellungen auseinander, das Transaktionsvolumen war gedämpft. Mit den Zinssenkungen 2025 entspannt sich die Lage schrittweise. Zur Jahresmitte ist eine deutliche Belebung der Investmentaktivität sichtbar, getrieben durch verbesserte Finanzierungskonditionen. Käufer zeigen wieder stärkere Kaufbereitschaft, während zugleich mehr Objekte auf den Markt kommen – unter anderem durch anstehende Refinanzierungen: Auslaufende Kredite und Beteiligungen führen in einzelnen Fällen zu Verkäufen und erhöhen so das verfügbare Angebot. Diese Kombination – höhere Nachfrage und mehr Angebot – sorgt im zweiten Halbjahr für spürbar mehr Marktdynamik.

Die Erholung verläuft jedoch moderat und segmentiert. Anstelle eines schnellen Booms zeichnet sich eine Rückkehr zu normalisierten Niveaus vor der Nullzins-Ära ab. Für das Gesamtjahr 2025 wird in Deutschland ein Transaktionsvolumen von etwa 35–40 Mrd. € erwartet – deutlich unter früheren Spitzenjahren, aber spürbar über 2024. In Frankfurt lagen die Investmentumsätze im ersten Halbjahr noch unter Vorjahr; zahlreiche laufende Verkaufsprozesse deuten jedoch auf ein deutlich höheres Volumen im zweiten Halbjahr hin. Viele Investoren haben die Zinssignale abgewartet und werden nun aktiv. Das Timing für Markteintritt oder Zukäufe kann günstig sein: Das Zeitfenster vor einer möglichen stärkeren Preisaufholung nutzen vermehrt akquisitionsbereite Anleger, um in Frankfurt zu investieren.

Bei Käufergruppen und Strategien zeigen sich Verschiebungen. Große institutionelle Investoren, die typischerweise Core-Immobilien in hohen Volumina erwerben, agieren 2025 weiterhin selektiv. Mitunter fehlt noch die Sicherheit einer belastbaren Preisuntergrenze – insbesondere im Bürosegment wird teilweise abgewartet. Gleichzeitig treten private Investoren und Family Offices stärker in Erscheinung und fokussieren sich auf kleinere Losgrößen von etwa 50–80 Mio. €. Das Interesse gilt häufig Value-Add-Chancen: Objekte, die durch aktives Asset Management oder Refurbishment in Wert gesteigert werden können, lassen sich mit den niedrigeren Finanzierungskosten besser darstellen. Core-Objekte in Frankfurt (z. B. moderne Bürotürme oder Premium-Wohnportfolios) bleiben begehrt, sind jedoch knapp; entsprechend konkurrieren wenige Produkte um eine begrenzte Zahl qualitätsorientierter Käufer. Value-Add– und Core-Plus-Strategien finden 2025 etwas mehr Gelegenheiten, da nicht zum Kerngeschäft gehörende Assets oder Objekte mit Finanzierungsdruck veräußert werden.

Auch Auslandsinvestoren lenken wieder vermehrt Kapital nach Deutschland – begünstigt durch das Zinsumfeld und die Perspektive stabiler Mieten in zentralen Lagen. Nettozuflüsse in europäische Vehikel nach vorherigen Abflüssen unterstützen diese Tendenz. Davon profitiert auch Frankfurt als internationaler Investment-Hub. Insgesamt ist für das zweite Halbjahr 2025 von einer moderaten Markterholung auszugehen: Die Schere zwischen Verkäufer- und Käuferpreisvorstellungen schließt sich, und stabilere Finanzierungskonditionen bilden die Basis für mehr Abschlüsse. Viele Transaktionen dürften in den kommenden Monaten zum Abschluss kommen. Dennoch ist Umsicht angezeigt: Die Erholung verläuft asynchron zwischen den Sektoren (Wohninvestments resilienter als Büro) und bleibt fragil, keine Rallye. Wer 2025 investiert, sollte selektiv vorgehen – Qualitätsobjekte in Frankfurt mit nachhaltigen Konzepten bieten dank der Zinssenkungen wieder attraktivere Rendite-Risiko-Profile.